VALE LA PENA: La vivienda en México. Mario Alejandro Álvarez Elizondo

INTRODUCCIÓN.-

Hoy día ya como adulto, trabajando desde hace ya un buen tiempo y estudiando esta maestría en Impuestos, con los trabajos de investigación de cada una de las materias que nos han encargado nuestros maestros, me he dado cuenta que aún falta mucho camino por recorrer en materia de investigación, los recursos cibernéticos actuales, tan importantes y tan necesarios, también han contribuido a facilitar de más estas tareas, en la actualidad contar con una computadora y una conexión de internet, allana el camino para obtener información, sin embargo, saber encontrarla y encauzarla, a veces no resulta fácil.

Antes un trabajo de investigación llevaba al alumno a leer una buena cantidad de libros, en ocasiones repitiendo la lectura del texto para una mejor comprensión, ese buen hábito, incentivaba los deseos de leer más y más, y como consecuencia lógica los alumnos contaban con más y mejores conocimientos y habilidades de lectura y oratoria, agradezco a mi maestro, que con este trabajo, todos nos hemos esforzado en prepararlo y presentarlo, sé que esto además de contribuir en nuestra calificación, nos deja la enseñanza de seguir investigando, y reforzar el conocimiento de la metodología que se debe aplicar en un ensayo, síntesis, reseñas, etc.

Por lo anteriormente comentado, y tomando como punto de partida el trabajo, que durante la materia me tocó impartir en clase, elegí el tema de “La Vivienda en México”, en el desarrollo de este tópico lo abordaremos desde distintas perspectivas.

Del tema hay un sinnúmero de artículos, trataremos de dar una secuencia lógica e interesante al respecto.

La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, enmarca en su Artículo 123 Fracción XII:

Toda empresa agrícola, industrial, minera o de cualquier otra clase de trabajo, estará obligada, según lo determinen las leyes reglamentarias a proporcionar a los trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas. Esta obligación se obligación se cumplirá mediante las aportaciones que las empresas hagan a un fondo nacional de vivienda a fin de constituir depósitos a favor de sus trabajadores y establecer un sistema de financiamiento que permita otorgar a éstos crédito barato y suficiente para que adquieran en propiedad tales habitaciones.”

Surge de aquí la necesidad de brindar una habitación digna a los trabajadores mexicanos, a través de los distintos esquemas y programas que existen, y han existido desde que se hizo énfasis en esta necesidad, consagrada en nuestra propia constitución política.

Encontré algunos artículos al respecto del tema en cuestión, coincido con mucho de los puntos de vista ahí reflejados, sin embargo, tristemente compruebo que la realidad de este asunto, tiene actualmente a nuestro país en un gran rezago en materia de vivienda.

La responsabilidad de proveer de vivienda digna a la población, no sólo es del Gobierno, también el sector empresarial, y las agrupaciones y gremios laborales deben propugnar por hacer real la posibilidad de obtención de vivienda para los trabajadores y sus familias.

En un país en el que todavía, además de este rubro tan importante, como es el proveer de viviendas a los trabajadores, existen muchos más renglones con gran rezago como son: la seguridad, la salud, la educación y otros más, el reto es grande mas no imposible de alcanzar, como dice el Lic. Gómez Porchini: “México debe salir adelante”.

¿Por qué no al menos intentarlo?, vale la pena.

1.- Planteamiento del Problema:

¿Cuál es la situación en México en materia de vivienda en la actualidad?

1.1.- Antecedentes.-

Con la publicación de nuestra constitución política el 5 de Febrero de 1917, dentro de su Artículo 123, Fracción XII, se plasmó el proveer de una vivienda a los trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas.

Por otra parte, el artículo 4º de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos que señala que todo ciudadano tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y decorosa, para lo cual, la ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios, sin embargo, los programas hipotecarios efectuados por el gobierno de México han sido prácticamente orientados hacia los empleados de ingresos medios, excluyendo a los sectores más vulnerables que trabajan en la economía no estructurada.

La Ley Federal del Trabajo de 1931, en su Artículo 111, Fracción III decía: Son obligaciones de los patrones…III. Proporcionar a los trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas, por las que podrán cobrar rentas que no excederán del medio por ciento mensual del valor catastral de las fincas. Si las negociaciones están situadas dentro de las poblaciones y ocupan un número de trabajadores mayor de cien, los patrones deberán cumplir con la obligación que les impone esta fracción. El Ejecutivo Federal y los de las Entidades Federativas, en su caso, atendiendo a las necesidades de los trabajadores, a la clase y duración del trabajo, al lugar de su ejecución y a las posibilidades económicas del patrón, fijarán las condiciones y plazos dentro de los cuales éste deba cumplir con las obligaciones a que se refiere esta fracción.

Posteriormente, el país se abocó a construir la infraestructura de seguridad social para atender las diversas necesidades de la población. En 1943 se creó el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), para brindar seguridad social a los trabajadores, aunque en sus inicios, también proporcionó vivienda a sus derechohabientes.

El Presidente Manuel Ávila Camacho, expidió un Decreto el 19 de Diciembre de 1941, en el que imponía la obligación a las industrias de carácter federal, de construir casas para sus trabajadores, sujetas a determinados requisitos y a la aprobación de los proyectos respectivos.

La corte declaró inconstitucional el reglamento en ejecutoria del 14 de Abril de 1943, en virtud de que la facultad de legislar en materia de trabajo, correspondía al Congreso de la Unión y no al Presidente de la República, conforme a lo establecido en el artículo 123 constitucional.

Consideramos que independientemente del problema jurídico, hubo razones importantes de limitaciones económicas, de falta de desarrollo, etc., que hicieron valer los empresarios del país, y por ello se detuvo varios años más el cumplimiento de esa obligación patronal, consignada desde 1917 en nuestra Carta Fundamental.

En la Ley Federal del Trabajo de 1970, en el capítulo III del título cuarto, que comprendía los artículos del 136 al 153, se reglamentó la obligación patronal de proporcionar habitaciones a los trabajadores. Se distinguía entre empresas situadas dentro y fuera de las poblaciones.

Eran empresas situadas fuera de las poblaciones, las que se encontraban a una distancia mayor de tres kilómetros entre unas y otras, o bien, las situadas a una distancia menor, si no contaban con un servicio ordinario y regular de transportación para personas. Dichas empresas tenían la obligación de proporcionar casas a sus trabajadores, cualquiera que fuera el número que prestara sus servicios en ellas. En cambio, las empresas que se encontraban dentro de las poblaciones, solamente tenían esa obligación, si contaban con un número de trabajadores mayor de cien.

Los patrones podían cumplir de dos maneras con la obligación, proporcionando casas en arrendamiento o en propiedad.

La obligación de proporcionar casas a los trabajadores debía cumplirse dentro de un plazo de tres años, en los términos señalados en los artículos 142 y 143 que decían:

Artículo 142. Si la empresa no dispone de habitaciones en número suficiente para satisfacer las necesidades de los trabajadores o no puede adquirirlas por algún título legal, lo pondrá en conocimiento del sindicato o de los trabajadores.

Artículo 143. En el caso del artículo anterior, los sindicatos de trabajadores y las empresas, dentro del término de tres años, contado a partir de la fecha en que entre en vigor esta ley, o desde el día siguiente a la terminación del primer año de funcionamiento, si se trata de empresas de nueva creación, establecerán en convenios las modalidades para el cumplimiento de las obligaciones a que se refiere este capítulo.

Dentro del mismo término a que se refiere el párrafo anterior, los trabajadores de confianza convendrán con las empresas las modalidades para que se les proporcionen habitaciones.

Por otra parte, el artículo 151 consignaba que los trabajadores tenían derecho, entre tanto se les entregaban las habitaciones, a recibir una compensación mensual, la que se fijaría en los convenios a que se refería ese capítulo y a falta de esa disposición, la compensación se fijaría tomando en consideración el tipo de habitaciones que debería proporcionar la empresa y la diferencia entre la renta que podría cobrar y la que tendrían que pagar los trabajadores por una habitación de condiciones semejantes.

Se ha hecho referencia a los aspectos más importantes de esa legislación, de vigencia efímera.

La opinión de los representantes patronales y en general del sector empresarial, fue desfavorable y expresaron que no obstante ser muy loable la intención del legislador, resultaba incosteable e imposible tal obligación, particularmente para las pequeñas y medianas empresas y que, además, sí se invertía en casas, las empresas no podrían hacerlo en su propio desarrollo ni en el establecimiento de nuevas sucursales o filiales.

La gran mayoría de los empresarios, consideraron que la Ley del 70, no era la herramienta adecuada para afrontar como solución definitiva el problema de vivienda, de tal manera que algunos grupos de empresas, establecieron programas propios, que aunque de manera aislada contribuyeron en función a sus posibilidades a la solución del problema habitacional de sus propios trabajadores.

Aunque la legislación del 70, no solucionó el problema, de alguna manera precisó lo importante del mismo, es decir, instó a que lo establecido en el Artículo 123, Fracción XII pasara de ser letra muerta a una posibilidad real de otorgar habitaciones dignas a los trabajadores.

En nuestro país, algunas empresas empezaron a establecer programas para otorgar viviendas a sus trabajadores, particularmente en nuestro estado Nuevo León, empresas como Cervecería Cuauhtémoc, Cementos Mexicanos, Vidriera, entre otras dieron a sus trabajadores créditos para la adquisición de viviendas.

Por lo anteriormente expuesto, cobraba mayor importancia la creación de alguna institución que viniera a cumplir con la tarea de proveer habitaciones a los trabajadores. Es así que se daban los primeros pasos para la creación del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, institución que se creó a instancias de lo que establecía en nuestra constitución política el artículo 123 en su fracción XII.

Cuando México entró en una etapa de urbanización y de desarrollo industrial más avanzada, se crearon los principales organismos nacionales de vivienda. En 1963, el Gobierno Federal constituye en el Banco de México, el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (Fovi), como una institución promotora de la construcción y de mejora de la vivienda de interés social, para otorgar créditos a través de la banca privada.

En mayo de 1972, se creó por decreto, en adición a la Ley del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores al Servicio del Estado (ISSSTE), el Fondo de la Vivienda del ISSSTE (FOVISSSTE), para otorgar créditos hipotecarios a los trabajadores que se rigen por el apartado B de la Ley Federal del Trabajo. Sin embargo, fue hasta 1983, cuando el derecho a la vivienda se elevó a rango constitucional y se estableció como una garantía individual.

El INFONAVIT fue creado en 1972 durante la gestión presidencial de Luis Echeverría Álvarez. Se creó bajo un esquema tripartito donde participan el sector obrero, el sector empresarial y el gobierno, está dedicado a otorgar créditos para la obtención de vivienda a los trabajadores y brindar rendimientos al ahorro que está en el Fondo Nacional de Vivienda para las pensiones de retiro.

Este instituto, ha facilitado la obtención de vivienda para muchas personas dentro de la sociedad mexicana que no tienen fácil acceso a un crédito hipotecario.

Desde su creación y hasta 1992, fungió como una institución que se involucraba en todos los aspectos necesarios para proveer la vivienda a los trabajadores: evaluaba y compraba los terrenos, planeaba la construcción de las viviendas, ejecutaba y supervisaba con sus equipos de ingenieros la construcción de viviendas y financiaba a los trabajadores su crédito para la adquisición de las mismas. Desde 1992 hasta ahora, sólo actúa como una institución fiduciaria, pues sólo se encarga de administrar y prestar a los trabajadores recursos para que ellos adquieran o remodelen sus casas.

El INFONAVIT desde su creación, y hasta el día de hoy, ha sido dirigido por 12 diferentes personas, siendo hoy su actual director general: Víctor Manuel Borrás.

Visión.-

Ser un instituto de calidad internacional, autónomo, tripartito, de carácter social.

Ser un instituto orgullo por su transparencia, eficacia, calidad de servicio y fortaleza financiera.

Ser instituto que asegure su existencia a largo plazo y que proporcione a todos los derechohabientes crédito para su vivienda.

Ser instituto que otorgue rendimientos suficientes al fondo de ahorro de los derechohabientes.

Misión.-

Cumplir con el mandato constitucional de otorgar crédito para que los trabajadores puedan adquirir con plena libertad y transparencia, la vivienda que más convenga a sus intereses en cuanto precio, calidad y ubicación.

La Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.

Se publicó en el Diario Oficial de la Federación el 24 de Abril de 1972, durante la gestión del Presidente Luis Echeverría Álvarez.

Ley de INFONAVIT consta de 70 Artículos, además de Artículos Transitorios en sus diferentes reformas, siendo la última reforma a esta ley, la que ocurrió el 1 de Junio de 2005.

No obstante que la creación del INFONAVIT, ha contribuido a cumplir con facilitar a los trabajadores la adquisición de viviendas a través de los programas que este instituto tiene establecidos para esta finalidad, además de los que también actualmente operaran algunas instituciones del sistema bancario, quienes de manera conjunta con el INFONAVIT o directamente otorgan créditos hipotecarios para la compra de vivienda, aún no es suficiente satisfacer la demanda de casa-habitación para los trabajadores.

1.2.- Entorno Económico.-

La obtención de créditos para adquisición de vivienda por parte de los trabajadores, también representa una parte muy importante en el proceso del cumplimiento de proveer de vivienda a los trabajadores.

Hasta la década de los ochenta, el eje de la política de vivienda había sido la intervención directa del Estado en la construcción y financiamiento de vivienda y aplicación de subsidios indirectos, con tasas de interés menores a las del mercado. En la primera mitad de la década de los noventa, se inició la consolidación de los organismos nacionales de vivienda como entes eminentemente financieros.

La capacidad económica en un país como el nuestro, donde la distribución de la riqueza, está marcada por grandes contrastes, aunada a otros factores, como la marginación social, el desempleo, las crisis económicas, las grandes concentraciones urbanas, la falta de desarrollo de las comunidades agrícolas, etc., son también cuestiones que inciden directamente en el problema de la vivienda, aunque en distinto grado, tal vez difícil de jerarquizar cada uno de los factores, cada uno de ellos afecta en gran medida en el tema de la vivienda en nuestro país.

Al ser nuestro país hoy llamado eufemísticamente una economía emergente, una manera un poco más amable de clasificar a un país del tercer mundo, es inherente que el tema económico está ligado al tema de la vivienda. México ha experimentado desde la década de los treinta y hasta finales del siglo XX, constantes devaluaciones en su moneda, crisis económicas, políticas y sociales, mismas que han mermado considerablemente la economía nacional, trasladada esta situación al sector vivienda, es pertinente mencionar que la capacidad gubernamental y empresarial dirigida en inversión al sector vivienda, no ha sido suficiente para cumplir con las metas de otorgamiento de créditos suficientes para la adquisición de vivienda por parte de los trabajadores.

En nuestro país con una población superior a los 112 millones de habitantes, el problema de la vivienda se agudiza porque la población económicamente activa, y con posibilidades reales de contratar un crédito hipotecario, la mayor parte de dicha población, no cuenta con los recursos económicos necesarios para comprar una casa.

A pesar de que, además del INFONAVIT, existen otras entidades como los bancos, que ofrecen programas de crédito para la adquisición de viviendas, sin embargo, la capacidad económica de una gran parte de ellos no alcanza para contratar los créditos destinados para este fin.

Otro factor importante, es que la concentración de vivienda se da mayormente en las grandes ciudades del país, por lo que la disponibilidad de terrenos para la construcción de casas, es cada vez menor, esto ha obligado a que los desarrollos habitacionales se estén realizando en municipios fuera de las grandes urbes, esto ocasionando que otros aspectos necesarios para la viabilidad de los fraccionamientos habitacionales, también compliquen a estos nuevos desarrollos.

También el crecimiento demográfico y la dificultad para acceder a mecanismos de financiamiento, han demeritado la calidad de vivienda especialmente de la población rural.

Para tratar de abatir el rezago en materia de vivienda, en el país se decretó el Programa Nacional de Vivienda que contemplaba las siguientes medidas:

Fortalecimiento institucional: profundizar la reforma estructural de los organismos nacionales de vivienda, preservando su sentido social, ampliando su cobertura de atención y propiciando una mayor coordinación entre ellos.

Mejoramiento y ampliación de los servicios de financiamiento: promover un mayor flujo de financiamiento a largo plazo, con costos competitivos y diversificación de esquemas de financiamiento de acuerdo con el nivel de ingreso de la población.

Desregulación y desgravación: impulsar un marco normativo que se refleje en menores costos indirectos asociados con la producción y titulación de vivienda.

Suelo para vivienda: promover la oferta de suelo para uso habitacional a precios accesibles para la población, incorporando reservas territoriales y predios infra urbanos que cuentan con servicios y equipamiento.

Autoconstrucción y mejoramiento de vivienda rural y urbana: apoyar la autoconstrucción y mejoramiento de la vivienda, así como la comercialización de materiales e insumos en las zonas rurales y urbanas.

Fomento tecnológico: fomentar la investigación, desarrollo y aplicación de tecnologías alternativas regionales para la construcción de vivienda.

Estas líneas estratégicas resumen el compromiso gubernamental para generar mayor oferta de vivienda, de mejor calidad y al alcance de las familias mexicanas.

3.- Retos a futuro en materia de vivienda.-

Una de las tareas prioritarias del país en los próximos años, será redefinir el papel de los organismos nacionales de vivienda para que se pueda hacer frente al déficit habitacional existente.

Para lograrlo, se requiere el establecimiento de una política nacional de vivienda con visión de mediano y largo plazo, que considere la homologación de criterios y políticas de estos organismos, y que actúe de forma coordinada con el esfuerzo desarrollado por las entidades estatales de vivienda y las instituciones financieras, poniendo especial énfasis en la atención de las necesidades de vivienda de las familias con menores ingresos.

Esta política debe propiciar el establecimiento de fuentes alternas y complementarias de financiamiento, como por ejemplo, el desarrollo del mercado secundario de hipotecas, el cual permitirá obtener recursos frescos para otorgar nuevos créditos. Es necesario que el ahorro interno de largo plazo, como el generado por los fondos de pensiones, se canalice al mercado hipotecario mediante la emisión de valores en el mercado financiero, lo que, además, permitirá captar recursos del exterior.

Ante el problema de bajos ingresos, que adolece una proporción importante de las familias mexicanas, se requiere impulsar mecanismos de ahorro previo con propósito habitacional, que posibiliten el acceso a sistemas con rendimientos reales en los depósitos, de manera que se pueda cubrir el pago inicial para un crédito hipotecario con la participación de la banca y las SOFOLES.

De manera complementaria, será necesario desarrollar un sistema de subsidio general al frente para que la población de bajos ingresos pueda tener las condiciones para adquirir una vivienda a precios accesibles. Este esquema de subsidio debe considerar la capacidad económica y el esfuerzo de ahorro previo, de tal manera que combine, con espíritu de equidad, el ingreso y el ahorro con la magnitud del subsidio.

Se requiere, también, realizar un esfuerzo adicional de simplificación administrativa para disminuir aún más los costos indirectos a través de la profundización de medidas relacionadas con la desregulación de trámites, permisos y licencias. Esto implica la homologación de los reglamentos de construcción en los estados para uniformizar los criterios de operación.

Para propiciar un crecimiento ordenado de los centros urbanos, hay que impulsar la planeación citadina mediante el establecimiento de reservas territoriales, incorporando suelo ejidal y comunal a suelo urbano, evitando el asentamiento de los núcleos de población en zonas de alto riesgo.

Asimismo, la industria de la construcción y el sector inmobiliario deben de llevar a cabo un ambicioso programa de investigación y desarrollo de tecnología que permita bajar costos directos mediante la utilización de nuevas técnicas y materiales de construcción. Para ello será indispensable una vinculación más estrecha con las universidades y centros de investigación del país.

Para hacer de la construcción de vivienda un detonante del fomento a la actividad económica, que se traduzca en una mayor generación de empleos, permita la utilización de insumos nacionales, promueva el desarrollo regional, y, lo más importante, haga posible la edificación de más de 700 mil viviendas anuales en los próximos años, el Estado debe asumir un papel más activo en materia de vivienda, que impulse el desarrollo económico y coadyuve a una mejor distribución de la riqueza y el bienestar social.

2.- Conclusiones.-

Después de todo lo anteriormente expuesto, queda como punto primordial, que aunque esté plasmado en nuestra constitución política, y el gobierno a través de distintas instituciones con programas de vivienda, y algunos sectores empresariales y la banca, actualmente sigue existiendo un importante rezago en materia de vivienda.

Será necesario se creen nuevos programas de vivienda, mismos que tendrán que adecuarse a las necesidades actuales y reales de la población del país.

También es necesario que los programas ya existentes, sean reformados y revitalizados, que realmente estén al alcance de más personas, para que estas tengan la posibilidad real de contratar un crédito hipotecario en función de su capacidad económica, que también cubra la necesidad mínima de habitación para cada uno de ellos.

Es necesario, que el Gobierno Federal, en conjunto con las entidades federativas cuenten con una visión anticipada respecto a las necesidades futuras de vivienda, lo cual permita estar en posibilidades de satisfacer las necesidades de vivienda de nuestro país, que será necesario considerar el aspecto demográfico, que de manera paralela va en la ruta de incremento poblacional, además de tratar de desarrollar nuevos asentamientos urbanos, esta última medida permita desconcentrar las grandes urbes del país, y a su vez, incentivar las economías de estados menos favorecidos con la creación de nuevos asentamientos y fraccionamientos, considerando una inteligente planeación urbana de los mismos.

Cerrando el presente trabajo, comentaré, que sí bien ha sido muy reiterado en este escrito, el importante rezago que tiene nuestro país en materia de vivienda, lo que hasta hoy se ha hecho en dicha materia en los últimos 40 años, ha permitido un avance en este rubro de vivienda, a este camino le falta un largo tramo, sin embargo, se ha avanzado, nuestro México, y su gente son grandes, veremos en no mucho tiempo, considero importantes avances en materia de VIVIENDA.

Fuentes de Información: